2030 울리는 전세 사기, 어떻게 대응하나요?
작성자: 주야
/
날짜: 2025-04-23
/
조회수: 110
주야
사진출처: 챗gpt 제작
A씨는 수도권의 한 신축 빌라를 전세 2억 원에 계약했습니다. 계약 당시 공인중개사는 "집값이 상승 중이니 걱정할 필요 없다"라고 했고, 집주인 역시 전세금을 돌려주지 않을 이유가 없다고 강조했습니다. 그러나 2년 후 만기가 되자, 집주인이 보증금을 돌려줄 수 없다며 시간을 끌었습니다. 이후 해당 주택이 경매로 넘어갔지만, 낙찰가는 1억 5천만 원에 불과했고, 선순위 근저당이 있어 A씨는 보증금 중 일부만 돌려받을 수 있었습니다. A씨는 대표적인 전세 사기 수법인 깡통전세 사기에 당한 것인데요.
이처럼 전세 사기는 한국 사회에서 심각한 문제로 떠오르고 있으며, 특히 사회 경험이 적고 경제적으로 취약한 20~30대 청년층이 주요 피해자로 나타나고 있습니다. 높은 전세 보증금이 오가는 주택 시장에서 사기 수법은 갈수록 교묘해지고 있으며, 이에 따른 피해 금액도 커지고 있습니다. 정부와 금융당국이 단속을 강화하고 있지만, 여전히 많은 피해자들이 발생하고 있습니다.
이 글에서는 전세 사기의 주요 유형과 피해 사례, 피해자 연령대 및 피해 금액 현황, 그리고 이를 예방하고 대응할 수 있는 방법에 대해 자세히 알아보겠습니다.
● 전세 사기의 심각성과 사회적 문제
1. 경제적 피해
전세 사기는 단순한 금전적 손실을 넘어, 피해자의 삶 전체를 흔드는 심각한 문제입니다. 전세 보증금은 서민들에게 있어 재산의 대부분을 차지하는 경우가 많기 때문에, 사기를 당할 경우 재산을 한순간에 잃고 경제적으로 파산할 위험이 큽니다. 특히, 청년층과 신혼부부 같은 사회적 약자들은 전세금을 모으기 위해 오랜 기간 저축을 하거나 대출을 이용하는 경우가 많습니다. 전세 사기를 당하면 대출금을 갚을 능력이 없는 상황에 놓이게 되고, 장기간 경제적 압박에 시달리게 됩니다.
2. 주거 불안과 정신적 피해
전세 사기의 또 다른 문제는 피해자들이 거주할 곳을 잃게 된다는 점입니다. 전세 사기를 당하면 갑자기 집을 비워야 하는 상황에 놓이게 되며, 새로운 거처를 구하기 어려운 경우가 많습니다. 이러한 상황은 피해자들에게 심각한 정신적 스트레스와 우울증을 유발할 수 있습니다. 보증금을 잃은 것뿐만 아니라, 주거지를 잃었다는 절망감과 법적 대응에 대한 부담이 겹쳐 심리적 고통이 가중됩니다.
3. 부동산 시장 불신 증가
전세 사기가 반복적으로 발생하면, 세입자와 임대인 간의 신뢰가 무너지고 부동산 시장 전체에 대한 불신이 커지게 됩니다. 세입자들은 임대인과의 계약 자체를 두려워하게 되고, 전세 거래를 기피하는 경향이 생깁니다. 이는 부동산 시장의 위축을 초래하며, 결국 임대 시장의 건전성을 해치는 결과를 낳을 수 있습니다.
● 전세 사기 피해 현황
1. 전세 사기 피해자 연령대
전세 사기의 주요 피해자는 20~30대 청년층입니다. 사회 경험이 많지 않은 이들은 상대적으로 부동산 계약에 대한 정보가 부족하고, 신축 빌라나 저렴한 전세 매물에 대한 유혹이 크기 때문에 사기에 취약한 편입니다. 2024년 기준 전세 사기 피해 연령대는 다음과 같습니다. 30대가 가장 많은 비율을 차지하며, 20대가 그 뒤를 이었습니다. 사회 초년생이나 신혼부부가 주된 피해자로, 이들은 전 재산이나 대출금으로 전세 계약을 맺었다가 보증금을 잃는 사례가 많습니다.1)
2. 전세 사기 피해 금액
전세 사기 피해 금액은 대체로 1억 원 초과~2억 원 이하의 구간에서 가장 많았습니다. 피해 금액 1억~2억 원이 전체 피해자의 34%를 차지하며, 이는 5,545명에 해당합니다. 전체 피해 금액에서 1억 원 초과~2억 원 이하가 42%로 가장 높은 비율을 기록했습니다.2) 이는 청년층이 전세 자금 대출을 활용하여 계약을 체결한 경우가 많기 때문으로 분석됩니다. 전세 사기에 당하면 보증금을 돌려받지 못할 뿐만 아니라 대출금을 상환해야 하는 이중고를 겪게 됩니다.
3. 전세 사기 피해자 수 증가
전세 사기 피해자는 지속적으로 증가하고 있습니다. 2024년 9월 기준, 단속 기간 동안 적발된 전세 사기 피해자는 16,314명으로 확인되었습니다. 2024년 3월 기준, 피해자는 27,000명에 달하며, 점점 증가하는 추세입니다. 전세 사기의 피해 규모가 커지는 이유는 부동산 시장의 불안정성과 깡통전세 증가, 사기 조직의 조직적 개입 등이 꼽힙니다.
4. 전세 사기 피의자 가담 형태
전세 사기는 개별적인 범죄가 아니라, 조직적으로 이루어지는 경우가 많습니다. 사기범들은 역할을 나누어 계획적으로 움직이며, 피해자를 속입니다.
전세 사기에 가담한 피의자들의 유형은 다음과 같습니다.
출처: 국토교통부 보도자료: 범정부 전세사기 특별단속 결과
전세 사기는 단순한 개인 사기가 아니라 중개업자, 브로커, 허위 임대인 등이 조직적으로 결탁하여 이루어지는 경우가 많아 피해자들이 대응하기 어렵습니다.
● 전세 사기의 단계별 유형 및 피해 사례
전세 사기는 계약 과정에서 여러 단계에 걸쳐 다양한 방식으로 발생합니다. 이에 따라 전세 계약을 진행하는 모든 단계에서 주의가 필요합니다.
1. 집을 고르는 단계에서 발생하는 사기 유형
(1) 깡통전세 사기
깡통전세는 주택의 시세보다 전세 보증금이 더 높은 상태를 의미합니다. 임대인은 허위로 높은 감정가를 책정하여 높은 전세금을 책정한 뒤, 보증금을 받아 챙기고 잠적합니다. 이후 주택이 경매로 넘어가더라도 세입자는 보증금을 회수하지 못하는 경우가 많아 피해가 큽니다.
(2) 허위 매물 사기
중개업자가 존재하지 않는 매물을 광고하거나, 실제 시세보다 터무니없이 낮은 가격을 제시한 후 계약 직전에 다른 매물로 유도하는 방식의 사기입니다.
2. 임대인을 확인하는 단계에서 발생하는 사기 유형
(1) 가짜 임대인과 계약
임대인의 신분을 위조하여 계약을 체결하는 방식입니다. 계약 이후 임대인이 사라지면 세입자는 보증금을 돌려받을 방법이 없습니다
(2) 신탁회사의 동의 없는 계약
소유권이 신탁회사에 있는 주택의 경우, 신탁회사의 동의 없이 계약하면 법적 보호를 받을 수 없습니다.
3. 계약서 작성 단계에서 발생하는 사기 유형
(1) 월세를 전세로 둔갑
월세로 계약해야 하는 집을 전세 계약으로 바꿔 중개하는 방식의 사기입니다.
(2) 이중 계약
이중 계약 사기는 임대인이 동일한 전세 주택에 대해 여러 명과 중복 계약을 체결하는 방식으로 이루어집니다. 계약을 맺은 세입자들은 자신이 정상적인 계약을 했다고 믿지만, 실제로는 같은 집에 여러 명의 세입자가 존재하는 상황이 발생하게 됩니다. 결국, 집주인이 전세금을 들고 도망가거나 경매가 진행되면서 세입자들은 보증금을 돌려받지 못하는 피해를 입게 됩니다.
4. 계약 직후 발생하는 사기 유형
(1) 계약 당일 임대인 변경 및 대출 실행
일부 악덕 임대인은 세입자와 정상적으로 전세 계약을 체결한 후, 해당 주택을 담보로 추가 대출을 받아 돈을 빼돌리는 방식으로 사기를 저지릅니다. 이후 임대인이 대출금을 상환하지 못하면, 집이 경매로 넘어가면서 세입자는 보증금을 잃게 됩니다.
(2) 기존 세입자가 거주 중인 상태에서의 계약
이사 당일 가보니 이미 다른 세입자가 살고 있는 경우입니다.
● 전세 사기 예방 및 안전한 전세 계약 방법
1. 등기부등본 및 국세 체납 여부 확인
전세 계약을 체결하기 전, 반드시 해당 주택의 등기부등본을 확인해야 합니다. 이를 통해 해당 건물의 실제 소유주가 누구인지, 대출이 설정되어 있는지를 알 수 있습니다. 만약 해당 주택에 이미 많은 채무가 설정되어 있다면, 전세 계약을 피하는 것이 좋습니다.
2. 전세보증보험 가입
전세보증보험은 임대인이 보증금을 반환하지 못할 경우, 보증 기관이 이를 대신 보장해 주는 제도입니다. 전세 계약을 체결할 때 반드시 보증보험에 가입하면, 사기 피해를 예방할 수 있습니다.
3. 믿을 수 있는 공인중개사를 통한 계약
공인중개사를 통해 계약을 진행하면 사기 위험을 줄일 수 있습니다. 중개업소의 정식 등록 여부를 확인하고, 신뢰할 수 있는 업체를 선택하는 것이 중요하겠습니다.
4. 계약서 작성 시 특약 명확히 하기
전세 계약을 체결할 때는 계약서에 근저당 말소, 보증금 반환 조건 등을 명확히 기재하는 것이 중요합니다. 이를 통해 계약 종료 시 발생할 수 있는 법적 분쟁을 예방하고, 세입자의 권리를 보장할 수 있습니다. 근저당이 설정된 주택의 경우, 계약서에 "임대인은 계약 기간 만료 전까지 해당 주택의 근저당을 모두 말소해야 하며, 이를 이행하지 않을 경우 계약을 해제할 수 있다"라는 내용을 명시해야 합니다.
또한, 말소 기한을 구체적으로 정하여 계약 종료 직전에 문제가 발생하지 않도록 해야 합니다. 만약 계약 체결 당시 이미 높은 근저당이 설정되어 있다면, 해당 주택을 계약하는 것을 신중히 고려해야 하며, 임대인에게 근저당 말소를 요구할 수 있도록 특약 사항을 추가하는 것이 바람직합니다.
전세 계약이 종료될 때, 보증금을 반환하는 시점과 절차를 계약서에 명확히 기재하는 것이 중요합니다. "임대인은 계약 만료일 전까지 세입자에게 전세 보증금을 반환해야 하며, 반환이 지연될 경우 일정 기간 이후부터 지연 이자(연 12% 이상)를 지급해야 한다"라는 내용을 명시하는 것이 좋습니다. 특히, 임대인이 보증금 반환을 위해 신규 세입자를 구해야 하는 경우, 보증금 반환을 신규 계약 체결 여부와 연계하지 않도록 하는 조항을 포함해야 합니다. 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 세입자가 법적 대응을 할 수 있도록 반환 기한을 구체적으로 설정하는 것이 필수적입니다.
또한, 전세 사기를 예방하기 위해 임대인이 근저당 말소 및 보증금 반환을 이행하지 않을 경우 계약을 해지할 수 있으며, 이에 대한 위약금을 부과할 수 있도록 계약서에 기재해야 합니다. 세입자는 전세 계약을 체결한 후, 반드시 동사무소에서 확정일자를 받아야 하며, 계약서에 이를 기재하는 것이 중요합니다. 또한, 계약 체결 시 전세보증보험(HUG, SGI 등)에 가입하는 것을 조건으로 명시하여, 임대인이 보증보험 가입을 거부할 경우 계약을 해지할 수 있도록 해야 합니다.
● 전세 사기 피해 발생 시 대처 방법
1. 경찰 및 법적 대응
전세 사기를 당했다면 가장 먼저 경찰서(112)에 신고하여 수사 절차를 진행해야 합니다. 보이스피싱이나 금융 사기와 달리, 전세 사기는 조직적으로 이루어지는 경우가 많기 때문에 신속한 수사가 필요합니다. 경찰에 신고하면 임대인의 사기 행위가 입증될 경우 형사처벌이 가능하며, 추가적인 피해자가 발생하는 것을 막을 수도 있습니다. 경찰에 신고한 후에는 사건 접수 번호를 받아두고, 담당 수사관과 지속적으로 연락하며 진행 상황을 체크하는 것이 중요합니다.
2. 한국토지주택공사(LH) 및 정부 지원 활용
전세 사기 피해를 입었다면, 정부 및 공공기관의 지원을 적극적으로 활용하는 것이 중요합니다. 특히, 한국토지주택공사(LH)와 지방자치단체(지자체)는 전세 사기 피해자를 위한 다양한 긴급 지원 대책을 마련하고 있으며, 이를 통해 임시 거주지 제공, 법률 상담, 금융 지원 등을 받을 수 있습니다. LH의 긴급 주거 지원을 받기 위해서는 국토교통부 및 LH 고객센터(1600-1004)에 문의하여 지원 가능 여부를 확인해야 합니다. 또한, 각 지자체에서도 전세 사기 피해자를 위한 다양한 지원책을 마련하고 있습니다. 특히, 서울, 경기, 인천 등 수도권 지역에서 전세 사기 피해가 많이 발생함에 따라, 각 지역별 긴급 지원센터를 운영하고 있습니다. 전세 사기를 당했을 경우, 단순히 경찰 신고만 하는 것이 아니라 LH 및 정부의 지원을 적극 활용하여 거주지를 확보하고 법적 대응을 준비하는 것이 중요합니다. 피해가 발생한 즉시 LH 고객센터(1600-1004) 또는 국토교통부 전세사기 피해 지원센터(국토부 홈페이지에서 확인 가능)에 연락하여 도움 및 지원을 요청하는 것이 필요합니다.
전세 사기를 당한 피해자들은 경찰, 검찰, 국토교통부 등 여러 기관에 신고를 하지만, 현실적으로 보증금을 돌려받기가 어렵고, 법적 대응에도 한계가 많습니다. 신고 후에도 피해가 제대로 해결되지 않는 이유는 법적, 행정적, 금융적 문제들이 얽혀 있기 때문입니다. 전세 사기를 저지른 임대인이나 공인중개사가 형사 처벌을 받더라도, 피해자가 보증금을 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다. 사기범이 처벌을 받아도 보증금 반환 의무가 자동으로 발생하는 것이 아니며, 법적으로 강제할 방법이 부족합니다. 형사 처벌은 임대인의 범죄 행위에 대한 것일 뿐, 피해자의 재산을 되찾아주는 과정이 아닌 데다가, 피해자는 별도로 민사 소송을 제기해야 하지만, 임대인이 재산을 숨긴 경우 실질적인 보상받기가 어렵습니다. 또, 전세 사기범들은 보증금을 가로챈 후 재산을 미리 처분하거나, 차명 계좌로 빼돌리는 경우가 많습니다. 전세 사기 피해자는 경찰서나 검찰에 신고를 하지만, 사건 수사와 법적 절차가 지연되면서 수개월에서 수년이 지나도록 해결되지 않는 경우가 많습니다. 게다가 전세 사기 피해자들은 보증금을 돌려받기 위해 해당 주택이 경매로 넘어가길 기다려야 하지만, 세입자의 보증금이 최우선 변제 대상이 되지 않는 경우가 많습니다.
전세 사기는 개인의 재산을 빼앗을 뿐만 아니라 주거 불안정을 초래하는 심각한 사회 문제입니다. 정부는 강력한 법적 조치를 마련해야 하며, 국민들도 철저한 사전 조사와 신중한 계약을 통해 스스로를 보호해야 합니다. 특히 20~30대 청년층은 전세 계약 전 반드시 주택의 소유권 및 대출 여부를 확인하고, 보증보험 가입 등을 통해 피해를 예방해야 합니다. 사기범들이 점점 교묘한 수법을 사용하는 만큼, 계약 과정에서의 신중한 접근이 무엇보다 중요하다는 점을 기억해 주시기 바랍니다.
<출처>
1) 국토교통부가 2024년 6월 25일 국회 국토교통위원회에 보고한 전세사기 피해 지원 현황 자료
2) 2025.3.10. 국회 국토교통위원회 소속 더불어민주당 박용갑 의원이 공개한 전세 사기 피해자 수 자료
첨부파일